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Généralement quand on se lance en investissement immobilier avec peu de connaissances (peu importe le budget dont on dispose), on a tendance à s’orienter vers des biens avec des prix plus bas, ou plus simples à gérer, avec le moins de tracasseries possible.
Pourtant, ce n’est pas toujours la stratégie idéale. Il y a un certain nombre de paramètres à prendre en compte, de précautions et de techniques à utiliser avant de vous lancer dans un investissement immobilier locatif. Malgré les apparences, il y a des types de biens que vous devez absolument éviter, même si vous vous trouvez dans une ville à fort potentiel immobilier.
Un bien avec des charges de copropriété courantes trop élevées
Des charges de copropriété trop élevées, en plus de vous décourager au moment de l’acquisition du bien, peuvent vous poser de sérieux problèmes au moment de le revendre, car vous serez obligé de baisser fortement le prix.
En effet, si vous lui proposez de louer votre appartement à 570 € plus 20 € de charges, le locataire dira justement que les charges ne sont pas élevées, et donc que l’appartement est bien dans le juste prix. Par contre, si vous lui présentez le même appartement à 450 € avec 140 € de charges, le locataire sera réfractaire à l’acquisition, car il trouvera que les charges sont trop élevées.
En d’autres termes, il est préférable d’opter pour un bien disposant de peu ou pas de charges de copropriété. Ainsi, vous pourrez le louer ou le vendre de manière beaucoup plus rentable, plus facile et plus rapide, car n’importe quel locataire préfèrera payer un prix de loyer plus élevé et avoir de faibles charges plutôt que l’inverse.
Un parking en nom propre
En tant que débutant dans l’immobilier, investir dans un parking semble plus facile, avec moins de problématiques car les prix d’acquisition sont bas, il n’y a pas d’entretien à faire, … Sauf que cette place de parking sera un revenu foncier dans lequel il n’y aura pas de charge déductible.
Vous serez soumis au régime micro foncier et aurez donc un abattement de 30 % sur les revenus que vous allez déclarer. Et les 70 % restants seront donc soumis à la tranche marginale d’imposition plus 17,2 % de CSG, CRDS. En d’autres termes, vous allez être très fortement taxé pour un bien sur lequel vous n’allez pas gagner grand-chose.
Un bien déjà loué
La plupart des gens pensent qu’il faut acheter des bien déjà loués parce que c’est plus facile à gérer, c’est déjà loué, vis-à-vis de la banque ce sera plus facile à présenter, … Mais ce n’est pas forcément vrai.
En effet, il y a plusieurs problématiques à acheter un bien qui est déjà loué. Tout d’abord, vous n’avez pas le choix du locataire, ce n’est pas vous qui avez mis le locataire à l’intérieur. Et au moment de votre achat, il est possible que son bail soit déjà reconduit de manière tacite et que vous soyez obligé de le garder encore 3 ans.
De plus, s’il y a des travaux à faire, vous ne pourrez pas les inclure immédiatement et vous ne pourrez pas effectuer les gros travaux tant que le locataire est installé. Cela signifie que quand le locataire va partir, il vous faudra utiliser le bénéfice que vous avez généré grâce à la location pour réaliser ces travaux.
Un bien déjà loué en meublé
En plus des raisons citées précédemment, vous devez savoir qu’un bien déjà loué en meublé, potentiellement, c’est un investisseur qui l’a mis en place. Et qui dit acheter à un investisseur, dit forcément acheter trop cher. Puisque quand l’investisseur vend, son but est de faire une plus-value.
Il est toutefois possible de trouver un bon vendeur qui n’est pas un investisseur, comme par exemple quelqu’un qui vend parce qu’il divorce, parce qu’il y a eu un décès dans la famille, … Mais c’est très rare. En gros, les produits finis comme un bien déjà loué en meublé sont généralement plus chers et donc moins rentables. Vous allez acheter trop cher et vous n’aurez pas l’amortissement que vous souhaitez.
Un local commercial loué à une activité transférable sur le net
Avec l’explosion du e-commerce, si vous souhaitez achetez un local dans lequel il y a une activité qui peut être transférable sur internet, nous vous déconseillons vivement de le faire. En effet, si ce type de boutique se fait écraser par le e-commerce, vous allez vous retrouver avec un local vacant.
Et si la taille du local ne peut pas par exemple accueillir un restaurant ou un coiffeur, ou encore si vous ne pouvez pas faire de changement de destination pour passer votre local commercial professionnel en usage d’habitation, il vous sera très difficile de le placer.
