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Vous permettant de vous regrouper avec une ou plusieurs personnes pour gérer collectivement un bien immobilier, la SCI ou Société civile immobilière est un outil patrimonial efficace, présentant de nombreux avantages. Grâce à elle, vous pouvez par exemple tirer des revenus locatifs tout en bénéficiant d’avantages fiscaux, et elle facilite la transmission du patrimoine immobilier.
Toutefois, la SCI présente aussi quelques contraintes et limites. Raison pour laquelle vous devez prendre le temps de bien en connaître les modalités avant de l’utiliser pour investir dans l’immobilier.
La SCI offre de nombreux avantages
Tout d’abord, créer une SCI permet à plusieurs personnes d’investir ensemble dans l’immobilier tout en évitant l’indivision. En effet, ce regroupement permet d’augmenter la capacité d’investissement de chaque membre et de simplifier la gestion des investissements réalisés. De même, en générant des revenus plus élevés, la SCI permet à chaque membre d’augmenter la rentabilité de ses investissements.
De même, en créant une SCI, vous avez la possibilité d’opter pour le régime de l’impôt sur les sociétés (IS). Du coup, vous pourrez bénéficier d’un abattement de 40 %, vous ne serez imposé que lorsqu’un dividende est distribué, et vous pourrez déduire les frais d’acquisition des biens du résultat de la SCI.
Enfin, l’un des principaux intérêts de la SCI est la facilité de transmission du patrimoine : pas besoin de passer devant un notaire pour céder vos parts dans la SCI, un acte sous seing privé est suffisant. C’est ainsi que la SCI est un très bon outil pour la succession : réduction des charges, abattements fiscaux, démembrement des parts de SCI, …
La SCI a aussi quelques contraintes
L’une des principales limites de la SCI est l’impossibilité en théorie de louer en meublé et donc de pouvoir bénéficier du régime LMNP (loueur en meublé non professionnel) qui pourtant offre de nombreux avantages. De plus, en tant que gérant de SCI, vous avez l’obligation de faire signer des baux d’une durée de 6 ans à vos locataires.
Enfin, notez que la création d’une SCI a un coût non négligeable : comptez entre 1000 et 3000 € pour les frais d’enregistrement au Service des impôts et pour la rédaction des statuts.
Alors, est-il toujours nécessaire de créer une SCI pour investir dans l’immobilier ?
En fait, tout dépend de vos projets. Par exemple, si vous souhaitez utiliser une SCI pour profiter d’un avantage fiscal, la création d’une SCI imposée à l’impôt sur le revenu (IR) n’est pas la meilleure des solutions. En effet, vous ne pourrez pas réduire le montant de votre imposition sur les revenus fonciers, car les associés d’une SCI sont imposés sur les bénéfices réalisés par la SCI selon leur régime fiscal.
De même, si vos charges sont supérieures à vos revenus, vous ne pourrez pas bénéficier d’avantages fiscaux intéressants avec une SCI imposée à l’IR. Mais par contre, une SCI imposée à l’IS sera plus avantageuse.
